Compra e Venda de Casas Penhoradas Pelos Bancos: Como Encontrar Boas Oportunidades?

As taxas de juro, embora tenham descido ligeiramente nos últimos meses, têm originado uma maior afluência de compra e venda de casas penhoradas pelos bancos em Portugal.

É por isso, muito recorrente, principalmente nas regiões de Lisboa e Porto, encontrar cada vez mais leilões de casas penhoradas, entre outras oportunidades disponíveis no mercado.

Por outro lado, para quem procura adquirir a sua primeira habitação, este tipo de imóveis podem revelar-se excelentes oportunidades, já que por norma, para além de preços mais competitivos, também permitem financiamento de crédito habitação a 100%, caso pertençam a entidades bancárias.

Neste artigo, iremos mostrar-lhe o que são este tipo de imóveis, onde os pode encontrar e quais as principais vantagens para quem pretende investir na compra de casas penhoradas.

O Que São Casas Penhoradas?

As casas penhoradas são imóveis que, por motivos de incumprimento, são entregues às instituições bancárias com as quais foi realizado o crédito habitação.

Quando um proprietário não consegue dar resposta aos seus encargos mensais referentes aos créditos contraídos, ao atrasar o pagamento das suas prestações, acaba por entrar numa situação de incumprimento excessivo, causando assim a penhora dos bens.

As entidades bancárias têm o direito de reclamar a posse dos bens neste tipo de situações, uma vez que durante a contratação de um crédito habitação, o imóvel é dado como garantia, tal como acontece num crédito consolidado com hipoteca.

Quando o banco é obrigado a chegar este ponto, o imóvel acaba por ficar disponível no mercado.

Uma vez que a entidade não tem interesse em manter um bem que não está a ser rentabilizado, ou seja, não existe nenhum crédito associado ao mesmo, acaba por colocá-lo a um valor muitas vezes, abaixo do valor de mercado, pelo que torna automaticamente este tipo de ativos muito mais atraentes.

As casas penhoradas por bancos podem ser colocadas no mercado imobiliário através de leilões de casas penhoradas, sejam eles presenciais ou online, concursos públicos ou através de propostas de carta fechada.

Em Portugal, a venda de casas penhoradas é maioritariamente gerida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. 

Mas afinal, como funciona o processo de compra? O primeiro passo é localizar casas penhoradas numa zona do seu interesse.

Após encontrar o imóvel ideal, poderá proceder à apresentação de uma proposta de crédito que, no caso de ser a vencedora (mais alta), dar-lhe-á acesso à aquisição de uma habitação abaixo dos valores praticados pelo mercado dito tradicional. 

Este é um processo simplificado da aquisição de casas penhoradas pelos bancos, pelo que o aconselhamos vivamente a aprofundar todos os aspetos legais inerentes a este tipo de processos.

Onde Comprar Casas Penhoradas em Portugal

A aquisição de casas penhoradas por bancos pode representar uma oportunidade de investimento bastante vantajosa. 

Para além do custo geralmente mais acessível, como já vimos, existe uma grande diversidade de locais e plataformas que pode recorrer para encontrar o imóvel mais adequado às suas necessidades.

Leilões Casas Penhoradas Pelas Finanças – Autoridade Tributária

Se procura imóveis penhorados pela Autoridade Tributária e Aduaneira, a principal plataforma para pesquisar é o próprio Portal das Finanças. Este portal oferece-lhe várias modalidades de aquisição, tais como:

• Leilão Eletrónico: Este método permite-lhe fazer ofertas por imóveis em qualquer região de Portugal, sendo que existem, claro, regiões que possuem uma oferta mais abrangente. Todos os procedimentos ocorrem online, garantindo clareza e equidade no processo.
• Venda por Carta Fechada: É um processo onde submete uma oferta num envelope selado e registado, que será aberto numa sessão pública. Esta modalidade requer a máxima atenção aos detalhes do imóvel, bem como uma avaliação cuidadosa do valor a oferecer.
• Negociação Particular: Caso as opções anteriores não sejam do seu agrado, a negociação particular com a Autoridade Tributária pode ser uma alternativa viável. Esta abordagem permite-lhe trabalhar de forma mais personalizada face às suas preferências.

Leilões de Casas Penhoradas Pela Segurança Social

Também pode considerar as propriedades oferecidas pela Segurança Social, que ocasionalmente organiza vendas através de concursos públicos em datas específicas.

A Segurança Social – Património Imobiliário é o portal que deverá aceder para verificar que tipo de propriedades estão disponíveis na área que mais lhe interessa.

Além do Portal das Finanças, o site e-Leilões é uma plataforma de vendas de imóveis penhorados, onde poderá filtrar a pesquisa por localidades específicas ou por tipo de imóveis. 

Por vezes, agências imobiliárias incluem propriedades penhoradas nos seus catálogos. Vale a pena visitar os seus websites ou entrar em contacto direto para obter informações atualizadas sobre o que está disponível.

Semelhante a esta solução, poderá recorrer ainda a portais imobiliários que possuem filtros próprios para apresentar somente imóveis à venda penhorados pelos bancos.

Para uma pesquisa eficaz, é imperativo acompanhar regularmente os principais leilões, bem como todos os portais anteriormente mencionados. 

Esteja atento aos prazos e às condições de cada leilão e tenha sempre presente todas as nuances legais e implicações financeiras numa compra desta natureza.

Venda de Casas Penhoradas Pelos Bancos

Quando procura oportunidades no mercado imobiliário, as casas penhoradas diretamente pelos bancos oferecem uma alternativa de investimento muitas vezes mais vantajosa.

Isto acontece, pois poderá recorrer diretamente a financiamento com condições especiais muito competitivas, em comparação aos imóveis do Portal das Finanças, por exemplo.

Casas Penhoradas do Banco CGD

O Banco Caixa Geral de Depósitos é uma das principais entidades bancárias em Portugal e, pelo que seria de esperar, é também uma das principais no que toca à oferta de casas penhoradas por bancos.

Para além da sua oferta diversificada de créditos online, possui ainda uma vasta rede de imóveis.

Por ter uma grande rede de clientes espalhados por todos os cantos do país, é uma das principais entidades bancárias a recorrer, caso tenha interesse na aquisição de uma casa penhorada.

Esta entidade apresenta um vasto leque de tipologias de imóveis, que incluem não só apartamentos e moradias, mas também diversos espaços comerciais como lojas e até armazéns.

Antes de partir à descoberta de casas penhoradas, é fundamental saber qual o valor de crédito habitação que poderá ter acesso. Esta informação é fundamental para fazer uma pesquisa mais realista e personalizada ao seu caso em particular.

Somos um intermediário de crédito autorizado e regulado pelo Banco de Portugal, pelo que, através do nosso simulador, iremos conseguir avaliar a sua situação financeira atual e entregar-lhe a proposta mais competitiva, com base na sua pré-aprovação de crédito habitação.

Casas Penhoradas do Banco Millennium BCP

O Millennium BCP é também uma instituição bancária muito conhecida, sendo que também possui uma extensa lista de imóveis penhorados, abrangendo desde habitações até terrenos para novas construções.

Se considera a aquisição de uma primeira casa, este banco poderá apresentar também boas oportunidades.

Como já vimos, este tipo de imóveis podem ser especialmente apelativos para quem procura o seu primeiro lar, mas está limitado financeiramente. Poderemos até considerar que este tipo de oportunidades se pode assemelhar a um crédito habitação jovem, já que poderá adquirir o bem imóvel com vantagens mais competitivas em ambas as opções.

Dicas:

• Verifique sempre a localização correta e estado atual do imóvel antes de licitar ou comprar.
• Consulte a possibilidade de financiamento a 100% diretamente com o banco ou recorra a um intermediário de crédito autorizado, como o Mentor do Crédito.

Casas Penhoradas do Banco BPI

O Banco BPI oferece uma variedade de casas penhoradas, que são frequentemente apresentadas abaixo do preço de mercado. 

No entanto, lembre-se que neste tipo de negócios, existem vários aspetos a considerar, pois nem sempre os imóveis se encontram nas suas melhores condições, justificando assim o valor mais reduzido, se comparado a outras ofertas na mesma região.

Aproveite para explorar opções que podem ir desde pequenos apartamentos a espaços comerciais prontos para iniciar o seu negócio.

Curiosidades:

• Os imóveis penhorados podem chegar a estar 20-30% abaixo do valor de mercado.
• Por vezes, o BPI apresenta campanhas com condições de crédito ainda mais vantajosas.

Casas Penhoradas Pelo Banco Montepio

O Banco Montepio é outra entidade bancária com uma vasta oferta de imóveis retomados. Nesta oferta, consegue encontrar desde pequenas casas em vilarejos a moradias luxuosas em áreas urbanas.

Pode começar o processo registando-se no portal imobiliário do banco. Outro passo importante é calcular as condições de financiamento e comparar com outras opções de crédito, prestando especial atenção à TAEG acordada.

Explore os imóveis disponíveis para descobrir a oferta ideal conforme o seu orçamento e necessidades.

Como Proceder:

• Poderá registar-se no portal de vendas imobiliárias do banco para aceder às casas penhoradas pelo Montepio.
• Avalie a possibilidade de financiamento e compare com outras entidades bancárias. Tenha sempre atenção à TAEG contratada em cada proposta.

Quais as Vantagens de Comprar uma Casa Penhorada?

Como já vimos anteriormente, existem várias vantagens associadas à aquisição de casas penhoradas pelos bancos. Podemos enumerar, entre outras:

Vantagens:

• Preço Atrativo: Imóveis com um custo inferior ao valor de mercado atual.
• Crédito Habitação: Possibilidade de obter um financiamento a 100%, em vez dos habituais 85%-90%, dependendo da instituição bancária.
• Spreads mais Baixos: Condições de financiamento mais vantajosas.
• Investimento: Oportunidade para aumentar o seu portfólio de investimento imobiliário a um custo mais reduzido.

Algumas instituições bancárias podem oferecer spreads mais baixos e condições de financiamento a 100%. 

Isto significa que poderá obter um empréstimo para o montante total do valor do imóvel, algo raro na compra de “casas não penhoradas”, onde muitas vezes é necessário ter um montante considerável disponível.

Neste tipo de casos, não é permitido fazer pedidos de créditos pessoais para ter o montante de entrada garantido. Esta prática irá colocá-lo numa má posição, para além de impactar diretamente a sua taxa de esforço.

Em todo o caso, todo o cuidado é pouco e, por isso, recomendamos vivamente que realize sempre uma visita presencial ao imóvel, de modo a averiguar todos os detalhes importantes.

Verifique as condições do imóvel para evitar surpresas e ter certeza de que a propriedade atende às suas expectativas. Lembre-se de que as condições de financiamento são privilegiadas, dado o preço atrativo, oferece um cenário bastante positivo para quem procura aumentar os seus investimentos ou simplesmente encontrar uma nova oportunidade para primeira habitação.

Esta é uma excelente forma de evitar surpresas desagradáveis e irá conseguir certificar-se de que a venda irá de encontro às suas expectativas.

Quais os Riscos das Casas Penhoradas Pelos Bancos?

Efetivamente não existem apenas vantagens neste tipo de aquisições. Na verdade, a compra de casas penhoradas pelos bancos tem alguns riscos inerentes que deve conhecer.

Apesar do preço mais apelativo, há fatores importantes a considerar:

• Estado de Conservação: Por norma, este tipo de imóveis encontra-se em mau estado, exigindo por isso um crédito obras, que pode originar um aumento significativo do custo total. Antes da aquisição, realize uma visita ao imóvel e, se possível, leve um especialista em remodelações, para conseguir avaliar as necessidades reais a que poderá estar sujeito.
  
• Encargos não Visíveis: É essencial verificar se existe uma hipoteca ou outros encargos associados ao imóvel que ainda não foram saldados. Solicite uma certidão de teor atualizada, à conservatória do registo predial, para verificar a existência de eventuais ónus.
  
• Certificado Energético: Este é obrigatório para a realização da escritura, sendo que este documento avalia a eficiência energética do imóvel. A sua ausência pode representar um obstáculo legal no processo de aquisição.
  
• Antigos Proprietários e Inquilinos: Pode haver disputas com antigos proprietários ou inquilinos que ainda ocupam o imóvel. Tais situações obrigam muitas vezes a negociações delicadas ou, em casos extremos, processos legais morosos.
  
• Financiamento: Conseguir o melhor crédito habitação para imóveis penhorados pode ser mais complexo. Alguns bancos não fornecem este tipo de financiamento, devido ao maior risco durante a avaliação do imóvel. Em último caso, podem exigir uma maior entrada.
  
• Negociação Particular: Se optar por adquirir diretamente casas penhoradas a entidades privadas ou câmaras municipais, prepare-se para uma negociação que exige maiores cuidados e conhecimentos legais.
  
• Mais-Valias: Considere possíveis impostos sobre mais-valias na revenda do imóvel. É fundamental calcular este tipo de custos no seu plano financeiro, caso esteja a pensar adquirir para investimento.

Embora os preços dos imóveis penhorados possam parecer atraentes, deve realizar sempre uma análise aprofundada a este tipo de imóveis, garantindo que consegue minimizar os riscos e tornar a aquisição mais vantajosa.