Casas Penhoradas Pelos Bancos: Existem Boas Oportunidades?

Dado o aumento das taxas de juro que se têm feito sentir nos últimos anos, existem cada vez mais leilões de casas penhoradas, entre outras oportunidades disponíveis no mercado.

Por outro lado, para quem procura adquirir a sua primeira habitação, este tipo de imóveis podem revelar-se excelentes oportunidades, já que por norma, para além de preços mais competitivos, também permitem financiamento de crédito habitação a 100%, caso pertençam a entidades bancárias.

Neste artigo, iremos mostrar-lhe o que são este tipo de imóveis, onde os pode encontrar e quais as principais vantagens para quem pretende investir na compra de casas penhoradas.

O Que São Casas Penhoradas?

As casas penhoradas são imóveis que, por motivos de incumprimento, são entregues às instituições bancárias com as quais foi realizado o crédito habitação.

Quando um proprietário não consegue dar resposta aos seus encargos mensais referentes aos créditos contraídos, ao atrasar o pagamento das suas prestações, acaba por entrar numa situação de incumprimento excessivo, causando assim a penhora dos bens.

As entidades bancárias têm o direito de reclamar a posse dos bens neste tipo de situações, uma vez que durante a contratação de um crédito habitação, o imóvel é dado como garantia, tal como acontece num crédito consolidado com hipoteca.

Quando o banco é obrigado a chegar este ponto, o imóvel acaba por ficar disponível no mercado.

Uma vez que a entidade não tem interesse em manter um bem que não está a ser rentabilizado, ou seja, não existe nenhum crédito associado ao mesmo, acaba por colocá-lo a um valor muitas vezes, abaixo do valor de mercado, pelo que torna automaticamente este tipo de ativos muito mais atraentes.

As casas penhoradas por bancos podem ser colocadas no mercado imobiliário através de leilões de casas penhoradas, sejam eles presenciais ou online, concursos públicos ou através de propostas de carta fechada.

Em Portugal, a venda de casas penhoradas é maioritariamente gerida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. 

Mas afinal, como funciona o processo de compra? O primeiro passo é localizar casas penhoradas numa zona do seu interesse.

Após encontrar o imóvel ideal, poderá proceder à apresentação de uma proposta de crédito que, no caso de ser a vencedora (mais alta), dar-lhe-á acesso à aquisição de uma habitação abaixo dos valores praticados pelo mercado dito tradicional. 

Este é um processo simplificado da aquisição de casas penhoradas pelos bancos, pelo que o aconselhamos vivamente a aprofundar todos os aspetos legais inerentes a este tipo de processos.

Onde Comprar Casas Penhoradas em Portugal

A aquisição de casas penhoradas por bancos pode representar uma oportunidade de investimento bastante vantajosa. 

Para além do custo geralmente mais acessível, como já vimos, existe uma grande diversidade de locais e plataformas que pode recorrer para encontrar o imóvel mais adequado às suas necessidades.

Leilões Casas Penhoradas Pelas Finanças

Se procura imóveis penhorados pela Autoridade Tributária e Aduaneira, a principal plataforma para pesquisar é o próprio Portal das Finanças. Este portal oferece-lhe várias modalidades de aquisição, tais como:

• Leilão Eletrónico: Um método que possibilita que os interessados licitem por um imóvel localizado em qualquer parte do país, incluindo os principais distritos como: Lisboa, Porto, Santarém, Setúbal, Viseu, Coimbra e Beja. Todas as ofertas de licitação ocorrem num formato totalmente online, o que assegura a total transparência do processo.
• Venda por Carta Fechada: É um processo onde submete uma oferta num envelope selado e registado, que será aberto numa sessão pública. Esta modalidade requer a máxima atenção aos detalhes do imóvel, bem como uma avaliação cuidadosa do valor a oferecer.
• Negociação Particular: Uma opção para negociar diretamente com as Finanças, sendo uma opçã especialmente útil caso não tenha tido sucesso nas modalidades anteriores.

A Segurança Social – Património Imobiliário também realiza a venda direta de propriedades através de concursos públicos, aos quais poderá aceder em intervalos específicos do ano.

Além do Portal das Finanças, o site e-Leilões é uma plataforma de vendas de imóveis penhorados, onde poderá filtrar a pesquisa por localidades específicas ou por tipo de imóveis. 

As próprias agências imobiliárias podem, ocasionalmente, ter este tipo de ofertas disponíveis nos seus portfólios, pelo que poderá valer a pena consultar os seus websites ou entrar diretamente em contacto com as mesmas.

Para uma pesquisa eficaz, é imperativo acompanhar regularmente os principais leilões, bem como todos os portais anteriormente mencionados. 

Esteja atento aos prazos e às condições de cada leilão e tenha sempre presente todas as nuances legais e implicações financeiras numa compra desta natureza.

Venda de Casas Penhoradas Pelos Bancos

Quando procura oportunidades no mercado imobiliário, as casas penhoradas diretamente pelos bancos oferecem uma alternativa de investimento muitas vezes mais vantajosa.

Isto acontece, pois poderá recorrer diretamente a financiamento com condições especiais muito competitivas, em comparação aos imóveis do Portal das Finanças, por exemplo.

Casas Penhoradas do Banco CGD

O banco Caixa Geral de Depósitos é uma das entidades bancárias mais conhecidas em solo português. Para além de comercializar vários tipos de créditos online, possui ainda uma vasta rede de imóveis.

Por ter uma grande rede de clientes espalhados por todos os cantos do país, é uma das principais entidades bancárias a recorrer, caso tenha interesse na aquisição de uma casa penhorada através de crédito.

Esta entidade apresenta um vasto leque de tipologias de imóveis, que incluem não só apartamentos e moradias, mas também diversos espaços comerciais como lojas e armazéns.

Exemplos de Imóveis Disponíveis Atualmente:

• Apartamento T3 em Lisboa – €200,000
• Moradia V4 no Porto – €150,000 

Casas Penhoradas do Banco Millennium BCP

O Millennium BCP disponibiliza uma vasta lista de imóveis penhorados, desde habitações a terrenos para construção. 

Estes imóveis podem ser especialmente apelativos para quem procura o seu primeiro lar, mas está limitado financeiramente.

Dicas:

• Verifique sempre a localização correta e estado atual do imóvel antes de licitar ou comprar.
• Consulte a possibilidade de financiamento a 100% diretamente com o banco ou recorra a um intermediário de crédito autorizado.

Casas Penhoradas do Banco BPI

O Banco BPI oferece uma variedade de casas penhoradas, frequentemente abaixo do preço de mercado. 

Aproveite para explorar opções que podem ir desde pequenos apartamentos a espaços comerciais prontos para iniciar o seu negócio.

Curiosidades:

• Os imóveis penhorados podem chegar a estar 20-30% abaixo do valor de mercado.
• Por vezes, o BPI apresenta campanhas com condições de crédito ainda mais vantajosas.

Casas Penhoradas Pelo Banco Montepio

O Banco Montepio é também uma entidade bancária que possui um leque extenso de imóveis penhorados para venda, e poderá encontrar desde pequenas casas rurais a grandiosas moradias nos principais centros urbanos.

Como Proceder:

• Poderá registar-se no portal de vendas imobiliárias do banco para aceder às casas penhoradas pelo Montepio.
• Avalie a possibilidade de financiamento e compare com outras entidades bancárias. Tenha sempre atenção à TAEG contratada em cada proposta.

Quais as Vantagens de Comprar uma Casa Penhorada?

Como já vimos anteriormente, existem várias vantagens associadas à aquisição de casas penhoradas pelos bancos. Podemos enumerar, entre outras:

Vantagens:

• Preço Atrativo: Imóveis com um custo inferior ao valor de mercado atual.
• Crédito Habitação: Possibilidade de obter um financiamento a 100%, em vez dos habituais 85%-90%, dependendo da instituição bancária.
• Spreads mais Baixos: Condições de financiamento mais vantajosas.
• Investimento: Oportunidade para aumentar o seu portfólio de investimento imobiliário a um custo mais reduzido.

Algumas instituições bancárias podem oferecer spreads mais baixos e condições de financiamento a 100%. 

Isto significa que poderá obter um empréstimo para o montante total do valor do imóvel, algo raro na compra de “casas não penhoradas”, onde muitas vezes é necessário ter um montante considerável disponível.

Neste tipo de casos, não é permitido fazer pedidos de créditos pessoais para ter o montante de entrada garantido. Esta prática irá colocá-lo numa má posição, para além de impactar diretamente a sua taxa de esforço.

Em todo o caso, todo o cuidado é pouco e, por isso, recomendamos vivamente que realize sempre uma visita presencial ao imóvel, de modo a averiguar todos os detalhes importantes.

Esta é uma excelente forma de evitar surpresas desagradáveis e irá conseguir certificar-se de que a venda irá de encontro às suas expectativas.

Quais os Riscos das Casas Penhoradas Pelos Bancos?

Efetivamente não existem apenas vantagens neste tipo de aquisições. Na verdade, a compra de casas penhoradas pelos bancos tem alguns riscos inerentes que deve conhecer.

Apesar do preço mais apelativo, há fatores importantes a considerar:

• Estado de Conservação: Por norma, este tipo de imóveis encontra-se em mau estado, exigindo por isso um crédito obras, que pode originar um aumento significativo do custo total. Antes da aquisição, realize uma visita ao imóvel e, se possível, leve um especialista em remodelações, para que consiga avaliar as necessidades reais a que poderá estar sujeito.
  
• Encargos não Visíveis: É essencial verificar se existe uma hipoteca ou outros encargos associados ao imóvel que ainda não foram saldados. Solicite uma certidão de teor atualizada, à conservatória do registo predial, para verificar a existência de eventuais ônus.
  
• Certificado Energético: Este é obrigatório para a realização da escritura, sendo que este documento avalia a eficiência energética do imóvel. A sua ausência pode representar um obstáculo legal no processo de aquisição.
  
• Antigos Proprietários e Inquilinos: Pode haver disputas com antigos proprietários ou inquilinos que ainda ocupam o imóvel. Tais situações obrigam muitas vezes a negociações delicadas ou, em casos extremos, processos legais morosos.
  
• Financiamento: Conseguir o melhor crédito habitação para imóveis penhorados pode ser mais complexo. Alguns bancos não fornecem este tipo de financiamento, devido ao maior risco durante a avaliação do imóvel. Em último caso, podem exigir uma maior entrada.
  
• Negociação Particular: Se optar por adquirir diretamente casas penhoradas a entidades privadas ou câmaras municipais, prepare-se para uma negociação que exige maiores cuidados e conhecimentos legais.
  
• Mais-Valias: Considere possíveis impostos sobre mais-valias na revenda do imóvel. É fundamental calcular este tipo de custos no seu plano financeiro, caso esteja a pensar adquirir para investimento.

Embora os preços dos imóveis penhorados possam parecer atraentes, deve realizar sempre uma análise aprofundada a este tipo de imóveis, garantindo que consegue minimizar os riscos e tornar a aquisição mais vantajosa.